Denunciar inquilino por desperfectos

Antonio Estella Aroza

Cuando un inquilino causa desperfectos en una vivienda alquilada, el propietario puede enfrentarse a un dilema complicado. Afortunadamente, existen vías legales para reclamar los daños y asegurarse de que el inquilino asuma su responsabilidad.

En este artículo te explicamos cómo proceder y qué pasos seguir para resolver una situación en la cual el inquilino causa desperfectos en tu vivienda.

ASPECTOS CLAVE:

  • Reclama los desperfectos al inquilino lo antes posible, idealmente dentro de los 30 días posteriores a la entrega de las llaves.
  • Mantén un inventario detallado y guarda todas las facturas y pruebas de los bienes de la vivienda.
  • Considera usar la fianza primero y, si es necesario, recurre a la vía civil o penal para reclamar los daños causados.

¿Qué desperfectos son indemnizables?

Aunque en la Ley de Arrendamientos Urbanos se indique que el inquilino tiene el deber de cuidar y conservar el inmueble, no todos los desperfectos serán indemnizables. Aquellos daños ocasionados por un uso normal de la vivienda no podrán ser objeto de reclamación.

Es el arrendador el que deberá probar que los daños no han sido fruto del desgaste de la vivienda en un uso común. Solo podrán ser indemnizables los daños extraordinarios que superen los desperfectos de una vivienda común, es decir, los que vayan más allá de los que deben entenderse propios del uso normal de las cosas. 

¿Qué se puede hacer si un inquilino ha causado desperfectos en una vivienda alquilada?

Si descubres que tu inquilino ha causado desperfectos en tu propiedad, es fundamental actuar de manera rápida y eficiente. Aquí te explicamos los pasos que deberías seguir si te ocurre.

Antes de usar la vía judicial, recurrimos a la fianza

La fianza entregada al inicio del contrato de alquiler puede cubrir parte o la totalidad de los daños ocasionados. Si los desperfectos superan el valor de la fianza, será necesario considerar otras medidas legales.

Así tendrías que proceder en cuanto a la fianza:

  • Verifica si la fianza es suficiente para cubrir los desperfectos.
  • Si los daños son menores o iguales a la fianza, descuenta el coste de los desperfectos y devuelve el resto al inquilino.
  • Envía un detalle de los daños y el coste de las reparaciones al inquilino, explicando como se ha utilizado la fianza.

Plazos para reclamar los desperfectos al inquilino

Es importante actuar con rapidez para reclamar los daños. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no especifica un plazo exacto, se recomienda hacerlo lo antes posible.

Reclama los desperfectos dentro de los 30 días siguientes a la entrega de las llaves. Procura estar presente el día que el inquilino abandone el inmueble para con el presente hacer una valoración de los desperfectos.

Cómo reclamar los desperfectos en mi vivienda alquilada

Para reclamar los daños, primero se debe comunicar al inquilino los desperfectos encontrados. Si el inquilino no coopera, se puede interponer una demanda judicial con la ayuda de un abogado especializado.

Hay dos vías para reclamar: la vía civil y la vía penal (menos utilizada):

Reclamar por la vía civil

La vía civil es la más utilizada para reclamar daños y perjuicios derivados de desperfectos en una vivienda alquilada. Previamente a la vía judicial nuestro equipo de abogados procurará llegar a un acuerdo con el inquilino.

Aquí te dejamos un resumen de los pasos que habría que seguir para reclamar por esta vía:

  1. Preparación de la documentación. Reúne todas las pruebas de los desperfectos, incluyendo fotos, vídeos, informes periciales, y cualquier correspondencia con el inquilino. Idealmente, deberías haber añadido al contrato de arrendamiento un inventario con los muebles y el estado en fotografías.
  2. Contacta con un abogado. Busca un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda asesorarte y guiarte a través del proceso. Un profesional te ayudará a evaluar la situación, preparar la documentación necesaria y presentarte las opciones disponibles. Esto es crucial para asegurarte de que todos los pasos se realicen correctamente y aumentar las posibilidades de éxito en tu reclamación.
  3. Presenta la demanda. Presenta una demanda civil en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al domicilio de la vivienda.
  4. Proceso judicial. Durante el juicio, se presentarán las pruebas y se podrá llamar a testigos que respalden tu versión de los hechos. Es importante contar con un informe pericial que detalle los daños y su valoración económica.
  5. Sentencia. Si el juez falla a tu favor, se dictará una sentencia en la que se ordenará al inquilino a pagar una indemnización por los daños causados.
  6. Ejecución de la sentencia. En caso de que el inquilino no cumpla voluntariamente con el pago de la indemnización, se podrán iniciar procedimientos de ejecución forzosa para hacer efectivo el cobro.

Reclamar por la vía penal

En algunos casos, los daños causados por el inquilino pueden ser considerados un delito leve según el Código Penal. Esta vía puede ser adecuada si se demuestra que el inquilino actuó con intención de causar daño o de manera negligente.

“El que causare daños en propiedad ajena no comprendidos en otros títulos de este Código, será castigado con multa de seis a veinticuatro meses, atendidas la condición económica de la víctima y la cuantía del daño.”

– Art. 263 del Código Penal español

Aquí te explicamos cómo procede en este caso:

  1. Denuncia penal. Presenta una denuncia ante la policía o directamente en el juzgado. Detalla los hechos y proporciona todas las pruebas que hayas recopilado.
  2. Investigación policial: La policía llevará a cabo una investigación preliminar para determinar si existen indicios suficientes de un delito. Pueden tomar declaraciones y recopilar más pruebas si es necesario.
  3. Juicio penal: Si la investigación concluye que hay suficientes pruebas, el caso pasará a juicio. Durante el juicio, se presentarán las pruebas y se escucharán los testimonios de ambas partes.
  4. Sentencia penal: Si el juez determina que el inquilino es culpable de un delito leve de daños, puede imponerle una pena que puede incluir una multa y, en algunos casos, una orden de reparación del daño causado.

Medidas de prevención para los desperfectos en nuestra vivienda de alquiler

Es fundamental tomar medidas preventivas para minimizar el riesgo de desperfectos en una vivienda de alquiler. A continuación, se presentan algunas recomendaciones que pueden ayudar a proteger tu propiedad y asegurar una relación armoniosa con el inquilino:

Añadir un inventario al contrato de arrendamiento

Incluye un inventario detallado en el contrato de arrendamiento que especifique todos los objetos que contiene la vivienda y su estado. Eleva este inventario a escritura pública para darle mayor validez legal. Haz una valoración económica del inventario en el contrato, de manera que luego no haya dudas respecto del precio de las cosas.

Revisar bien a fondo la vivienda

Antes de que el inquilino tome posesión de la vivienda, realiza una inspección minuciosa para identificar y documentar cualquier desperfecto preexistente. Esto ayudará a evitar malentendidos futuros.

Conservar las facturas de compra de los bienes muebles

Guarda todas las facturas de los muebles y otros bienes de la vivienda. Estas facturas pueden ser cruciales en caso de que necesites reclamar por daños o desperfectos.

Realizar inspecciones periódicas

Programa inspecciones periódicas de la vivienda, con previo aviso al inquilino, para asegurarte de que se mantiene en buen estado. Esto puede ayudar a detectar y solucionar problemas menores antes de que se conviertan en desperfectos significativos. Esto deberás recogerlo previamente en contrato.

Establecer un fondo de mantenimiento

Crea un fondo de mantenimiento con una pequeña parte del alquiler mensual. Este fondo puede utilizarse para reparaciones menores y mantenimiento preventivo, asegurando que la vivienda se mantenga en buen estado.

Proveer información sobre el uso adecuado de la vivienda

Ofrece al inquilino información y consejos sobre el uso adecuado de los electrodomésticos y otros equipos de la vivienda. Educar al inquilino sobre cómo mantener la vivienda en buen estado puede prevenir muchos desperfectos.

Contratar un seguro adecuado

Considera la posibilidad de contratar un seguro que cubra daños causados por el inquilino. Un seguro adecuado puede protegerte financieramente en caso de desperfectos graves.

Establecer un depósito de seguridad adecuado

Asegúrate de que el depósito de seguridad (fianza) sea suficiente para cubrir posibles daños. Un depósito adecuado puede ser un disuasivo para el inquilino y proporcionar fondos para reparaciones si es necesario.

Implementar estas medidas preventivas no solo ayuda a proteger tu propiedad, sino que también contribuye a una relación más transparente y justa con tu inquilino.

Si necesitas ayuda con los desperfectos que haya podido causar tu inquilino en el piso de alquiler, contáctanos de forma gratuita para ver si podemos ayudarte con tu caso.

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